На фоне рекордного роста ипотечного рынка растет также и закредитованность заемщиков, чем обеспокоен регулятор.
Несмотря на то, что Центробанк периодически ужесточает условия выдачи кредитов (в том числе и ипотечных), число излишне закредитованных заемщиков продолжает расти. Как пишет РБК со ссылкой на директора департамента финстабильности Елизавету Данилову, качество новых кредитов в сегменте ипотеки падает даже быстрее, чем по кредитам наличными.
Как рассказала Данилова, из всех выдач ипотеки во втором квартале 2023 года порядка 71,7% от суммы пришлось на заемщиков с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 50%. Это означает, что почти 3/4 всех новых ипотечников отдают больше половины своих доходов по кредитам (правда, здесь учитываются все полученные займы, не только ипотека). При этом более 40% выданных ипотечных кредитов – это заемщики с ПДН выше 80%, то есть, самая закредитованная их категория.
Всего в текущем ипотечном портфеле банков больше 60% кредитов – это клиенты с ПДН выше 50%, в сумме они должны банкам 9,52 трлн рублей из 15,65 трлн общего портфеля.
Стоит учесть, однако, что банки рассчитывают ПДН по официальным методикам. То есть, в расчет могут идти только официально подтвержденные клиентом доходы. И если человек получает «серую» зарплату (МРОТ официально, остальное – в конверте), то банк может для себя учесть и неофициальный доход, в расчет ПДН при этом идут только официальные данные. В итоге в России есть заемщики с ПДН выше 100% – хотя эти люди продолжают платить кредиты и у них остается часть доходов на жизнь.
С третьего и четвертого кварталов качество заемщиков должно улучшиться – ЦБ ужесточил ряд требований к банкам. Прежде всего, сокращены лимиты выдач самым закредитованным клиентам, а по любым ипотечным кредитам (даже льготным) установлен минимальный первоначальный взнос в 20% (хотя до этого он мог составлять 10-15%). Правда, права вводить прямые ограничения на выдачу ипотеки ЦБ пока не может – для этого требуются законодательные изменения.
Кроме того, на охлаждение рынка ипотеки должно повлиять повышение ключевой ставки. При размере ставки ЦБ в 13% банки подняли проценты по рыночным программам ипотеки примерно до 16% – это практически заградительные цены.